Grundsteuer-Reform 2019

1) Ziele der Grundsteuerreform

Hintergrund des Reformvorhabens war das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018, das eine Neuregelung der Grundsteuer bis Ende 2019 festsetzte und eine Umsetzungsfrist bis zum 31.12.2024 bestimmte.

Für das aktuell noch geltende Einheitswertmodell stellte es Verfassungswidrigkeit fest, da hierbei gleichartige Grundstücke verschieden qualifiziert werden. Dies stellt einen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot dar.

Entscheidendes Kriterium für die Verfassungswidrigkeit sind die Einheitswerte, die bis jetzt noch für die Berechnung der Steuer herangezogenen Grundstückswerte, welche angesichts der heutigen Umstände viel zu veraltet sind: Im Westen Deutschlands wurden Grundstücke zuletzt im Jahr 1964 bewertet und im Osten sogar noch im Jahr 1935. Durch die Multiplikation mit der einheitlichen Steuermesszahl und dem auf Kommunalebene festgelegten Hebesatz zur Steuerberechnung. Im gesamten Bundesgebiet haben sich die Marktwerte der Grundstücke, vor allem auch aufgrund der Wohnraumknappheit, mehr oder weniger stark verändert. Beispielsweise würde auf ein Gebäude in jetzt nachgefragter Großstadtlage eine deutlich zu niedrige Grundsteuer anfallen. Allgemein entsprechen die Grundsteuerzahlungen nicht mehr dem tatsächlichen Wert der Grundstücke, was nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts der gesetzlichen Basisidee der Grundsteuer widerspricht. 

2) Ab wann muss man die neue Grundsteuer bezahlen?

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil entschieden, dass spätestens bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Mit Verabschiedung des neuen Gesetzes vom 26.11.2019 darf die Grundsteuer nach dem alten Modell übergangsweise bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden. Ab dem 01.01.2025 wird dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.

3) Zukünftige Berechnung der Grundsteuer

Das Berechnungsschema hat sich im Vergleich zum alten Modell nicht verändert. Es wird weiterhin mit den urpsrünglichen drei Schritten gerechnet. Allerdings wurde der Einheitswert durch den Begriff Grundsteuerwert ersetzt:

Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer.

1. Berechnung des Grundsteuerwerts:

Folgende Faktoren sind hierfür entscheidend:

• Der Bodenwert, genannt Bodenrichtwert. Dieser wird von der Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte bestimmt. Für einige Bundesländer können die Werte bereits jetzt schon über das System „BORIS“ aberufen werden.
• Die vom Statistischen Bundesamt ermittelten Nettokaltmieten. Hier fließt als Faktor u.a. die Mietnniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ein. Je höher die Mietnniveaustufe, desto höher tendenziell auch die Nettokaltmiete. Die Bestimmung der Mietniveaustufen wird vom Bundesministerium für Finanzen unter Herannahme der Durchschnittsmietendaten des Statistischen Bundesamts für alle 16 Bundesländer übernommen.
• Die Grundstücksfläche
• Die Grundstücksart
• Das Alter eines Gebäudes

2. Die Steuermesszahl wird angepasst:

Die seit der letzten Berechnung der Einheitswerte in den Jahren 1935 bzw. 1964 entstandenen Wertsteigerungen im Vergleich zu den jetzigen tatsächlichen Grundstückswerten, sollen nun durch das Absenken der Steuermesszahl von 0,35% auf 0,034% ausgeglichen werden.

Sozialer-, kommunaler- und genossenschaftlicher Wohnungsbau soll ebenfalls durch einen gesonderten Abschlag von 25% auf die Messzahl gefördert werden. 

3. Die kommunalen Hebesätze werden angepasst:

Die Grundsteuerreform sieht eine Steueraufkommensneutralität vor. Die Gemeinden haben versichert dem nachzukommen, indem sie eventuelle Änderungen im Steueraufkommen durch Anpassung der Hebesätze ausgleichen. Allerdings existiert keine gesetzliche Verbindlichkeit für die Gemeinden dies zu tun.

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer muss der Steuerpflichtige eine Erklärung abgeben, sobald er durch die Finanzbehörde dazu aufgerufen wurde. Darin müssen Angaben zur Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Grundstücksart, Alter des Gebäudes und der Mietniveaustufe gemacht werden. Weiterhin sind Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf die Höhe des Grundsteuerwerts, der Vermögensart oder Grundstücksart auswirken auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres anzuzeigen.

Im Rahmen der Grundsteuerreform 2019 wurde der „Einheitswert“ durch den Begriff des „Grundsteuerwerts“, bei unveränderter Bedeutung, abgelöst.

Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich anhand des Grundsteuerwerts. Er soll den Wert von Grundstücken und Immobilieneigentum darstellen, um den Finanzämtern eine Bemessungsgrundlage zu liefern. Gleichzeitig soll er dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert des Grundstücks möglichst nahekommen. Er kommt bei privat, gewerblich und land- und forstwirtschaftlich genutztem inländischem Grundbesitz zum Einsatz. Die Feststellung und Ermittlung des Grundsteuerwerts ist im neuen Grundsteuergesetz geregelt. In die Berechnung des Grundsteuerwerts fließen einige Parameter ein. Die Reform bringt an dieser Stelle eine deutliche Vereinfachung und Verschlankung im Vergleich zur vorangegangenen Rechtslage.

Das neue Grundsteuergesetz wurde am 26.11.2019 verabschiedet und wurde am 02.12.2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Ab dem 01.01.2020 beginnt die Frist von fünf Jahren innerhalb derer die Finanzbehörden die nötigen statistischen Daten zu erheben und die Grundsteuerwerte zu ermitteln haben. Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 01.01.2025 zu zahlen. Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde auch das Grundgesetz geändert. Hierdurch sollte die die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes abgesichert werden und den Bundesländern die Möglichkeit zur Schaffung von abweichendem Landesrecht, auch Öffnungsklausel genannt.

Wie hoch die individuelle zu zahlende Grundsteuer in Zukunft exakt sein wird und wie hoch der Unterschied zum bisherigen Berechnungsmodell sein wird, kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht bestimmt werden. Im hierzu eine Aussage treffen zu können müssen zuerst die Bewertungen der Grundstücke und die Kalkulation der statistischen Miethöhen erfolgen, was sicherlich noch einige Jahre dauern wird.

Zwar zielt die Reform insgesamt darauf ab so nah wie möglich an Aufkommensneutralität mit der alten Grundsteuer heranzukommen, hauptsächlich durch eine Senkung der Steuermesszahl von 0,35% auf 0,034% und Anpassung der kommunalen Hebesätzen.
Aber durch die viel zu veralteten Einheitswerte, den sich daraus ergebenden Bewertungsunterschieden und der fehlenden gesetzlichen Verpflichtung zur aufkommensneutralen Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden, sind Veränderungen der individuellen Steuerzahlungen unumgänglich, wobei es sowohl Abweichungen nach oben und unten geben wird.

Wie anfangs erläutern können zu dieser Fragestellung lediglich Tendenzen und Hypothesen aufgestellt werden. Es sind weiterhin folgende Veränderungen unter Berücksichtigung der angepassten kommunalen Hebesätzen denkbar:

•  Unterstellt man ein Flächenmodell, mit dem bereits einige Bundesländer liebäugelten, würde dies grundsätzlich eine Grundsteuererhöhung für Eigentümer von Einfamilienhäusern bedeuten. Es würde nur das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, besteuert werden und die große Mehrzahl dieser Grundstücke wird eine Werterhöhung aufweisen. Außerdem haben Einzeleigentümer ohnehin den vollen Grundsteuerbetrag zu tragen. 

Das zugrundeliegende Berechnungsschema bleibt unverändert bei Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Das Berechnungsschema hat sich im Vergleich zum alten Modell nicht verändert. Es wird weiterhin mit den urpsrünglichen drei Schritten gerechnet. Allerdings wurde der Einheitswert durch den Begriff Grundsteuerwert ersetzt:

Grundsteuerwert * Steuermesszahl * Hebesatz = zu zahlende Grundsteuer.

1. Berechnung des Grundsteuerwerts:

Folgende Faktoren sind hierfür entscheidend:

• Der Bodenwert, genannt Bodenrichtwert. Dieser wird von der Institution Gutachterausschuss für Grundstückswerte bestimmt. Für einige Bundesländer können die Werte bereits jetzt schon über das System „BORIS“ aberufen werden.
• Die vom Statistischen Bundesamt ermittelten Nettokaltmieten. Hier fließt als Faktor u.a. die Mietnniveaustufe der jeweiligen Gemeinde ein. Je höher die Mietnniveaustufe, desto höher tendenziell auch die Nettokaltmiete. Die Bestimmung der Mietniveaustufen wird vom Bundesministerium für Finanzen unter Herannahme der Durchschnittsmietendaten des Statistischen Bundesamts für alle 16 Bundesländer übernommen.
• Die Grundstücksfläche
• Die Grundstücksart
• Das Alter eines Gebäudes

Grundsätzlich bleibt das zugrundliegende Berechnungsschema unverändert bei Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde.

Im ersten Schritt wird der Wert des Grundstücks berechnet. Die entscheidensten Parameter sind der Wert des Bodens („Bodenrichtwert“) und die vom Bundesfinanzministerium statistisch ermittelten Nettokaltmieten. Wesentliche Faktoren für die Nettokaltmiete ist die Mietniveaustufe der Gemeinde. Umso höher die Mietniveaustufe desto höher die Miete. Das Bundesfinanzministerium teilt die Gemeinden in Mietniveaustufen ein. Hierbei bedient es sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelten Daten über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern.

Die bei der Berechnung des Grundstückwerts einfließenden Faktoren sind bereits heute für 15 von 16 Bundesländern online über das System „BORIS“ abrufbar. Spätestens bis zum Inkrafttreten der Reform am 01.01.2025 werden die Daten für alle Länder über das Portal abrufbar sein. Zudem werden bei der Ermittlung des Grundstückswerts die Gesamtfläche, die Grundstücksart und das Alter des Gebäudes berücksichtigt. 

Weiterhin wird die Steuermesszahl, die den Grundsteuerzahlbetrag vor Anwendung des Hebesatzes bestimmt, von 0,35% auf 0,034% abgesenkt. Bei Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, etwa durch sozialen oder kommunalen Wohnungsbau, wird die Steuermesszahl nochmals um 25% gesenkt um sie zu fördern.

Um das Grundsteueraufkommen neutral zum alten Modell zu halten, sollen die Gemeinden die Hebesätzen je nach ihrer jeweiligen Aufkommenslage entsprechend anpassen um nicht höhere Steuereinnahmen zu erzielen. Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung, die eine tatsächliche Durchführung sicherstellen würde, allerdings haben die Gemeinden besagte Anpassungen versichert. Hier besteht folglich trotzdem die Möglichkeit einer Mehrbelastung.

Sowohl das Bundesministerium der Finanzen als auch nahezu alle Länder hatten sich bereits frühzeitig auf das neue Berechnungsmodell geeinigt. Bayern hatte dabei von Anfang an betont, sich nicht dem Kompromiss anschließen zu wollen.

Wäre es zu keiner Einigung gekommen, hätte die Grundsteuer nach dem alten Modell ab 2020 nicht weiter erhoben werden dürfen. Für die Kommunen wäre der Wegfall der Grundsteuer, als eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen, verheerende gewesen.

Um dies zu vermeiden wurde sich für die Einführung der sog. „Öffnungsklausel“ entschieden welche den Bundesländern erlaubt, ein eigenes Grundsteuerberechnungsmodell zu erarbeiten und anzuwenden. Folglich wird die Grundsteuer in Deutschland zukünftig grundsätzlich nach dem Bundesmodell erhoben, es sei denn, das jeweilige Bundesland nutzt, laut der Öffnungsklausel, ein eigenes Modell.

Die städtischen Regionen Deutschlands haben bereits seit einigen Jahren mit fehlendem Wohnraum zu kämpfen. Die dadurch verursachte und rasant ansteigende Wertentwicklung der sich dort befindlichen Grundstücke birgt den Anreiz für Eigentümer das Flurstück bis zu einer Werterhöhung zu halten und anschließend mit Gewinn wieder zu verkaufen oder gar nur zu diesem Zweck ein Grundstück zu erwerben. Folglich kann weiterhin kaum neuer Wohnraum entstehen.

Menschen, die etwa in zentraler Lage in Großstädten leben haben bereits jetzt mit deutlichen Mieterhöhungen zu kämpfen. Zur Berechnung der Grundsteuer wir das höhere Durchschnittsmietenniveau genutzt, was die Miete nochmals erhöht, denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf die Betriebskosten umlegen. Vor gleicher Problematik stehen auch Mieter, die bisher von einer Mieterhöhung verschont geblieben sind. Diese Differenz müssten die Kommunen durch eine Verringerung der Hebesätze so vollständig wie möglich neutralisieren. Um eine Mehrbelastung der Mieter zu vermeiden fordert etwa der Deutsche Mieterbund eine Streichung der Grundsteuer aus den Betriebskosten, um eine Mehrbelastung der Mieter in vollem Umfang zu verhindern.